住宅を購入する場合、住宅ローンを利用される方がほとんどです。その支払いが滞ると、債権者である金融機関は抵当権を行使して、不動産を差し押さえ、競売にかけて、ローンの残債を回収しようとします。競売にかけられると、不動産価格は市場価格より大幅に下げられてしまいます。ローンの返済が困難で、滞納が続くようなら「任意売却」をご検討ください。任意売却により競売にかけられる前に市場価格に近い価格で不動産を売却できます。

ローン返済が難しい場合

例えば共有名義で住宅ローンを借りていたご夫婦が離婚することになると、住宅ローンの返済が厳しくなります。1人毎月6万円の負担だった住宅ローンが、離婚でどちらか1人が負担することになれば、毎月12万円のローン支払いを続けなければなりません。夫婦で返済する予定が離婚によってできなくなれば、ローンの支払いが負担になります。離婚のような理由でローン残債の支払いが難しい状況なら、任意売却を選択肢に入れてみましょう。

残債の連帯保証人を辞めたい場合

ご夫婦で住宅を購入する際、一方が債務者でもう一方が連帯保証人になるケースが多いです。連帯保証人は債務者が住宅ローンを払えなくなった場合、すべてのローン残債を支払う責任を負うことになります。別居や離婚などで連帯保証人を辞めたくなるケースも考えられます。連帯保証人を辞めるにはローンを返済しなければなりません。現在のマイホームの査定額がローン残債を下回り、資金も不足する場合は任意売却を検討することをおすすめします。

競売よりも高く売れやすい

任意売却をせずにローンの滞納を続けると、裁判所から物件を強制的に競売にかけられてしまいます。競売で落札される価格は市場価格の8割程度とされます。さらに、競売の落札価格がローン残高を下回った場合は、残ったローンの支払いも続けなければなりません。任意売却を行えば、一般的な不動産売却と同様に扱われるため、市場価格に近い価格で、比較的高く売れやすくなり、残ったローン支払いの負担もそれだけ軽くすることが可能です。

近所に知られずに売却できる

競売になると、裁判所の執行官が自宅を訪問し、物件の現況調査を行い、近隣を調査することもあるため、ご近所に競売にかけられることが知られてしまいます。ローンの返済に困るほど、経済的に困窮していることが知れ渡り、離婚後に同じ町内には住みづらくなります。任意売却であれば、周囲に知られずにプライバシーに配慮した不動産売却が可能です。離婚によって住宅ローンの支払いが厳しくなることが想定されるなら、任意売却を検討しましょう。

諸経費の支払いや時期の融通がきく

競売にかけられる場合は、不動産会社に支払う仲介手数料などの諸経費を、別途用意する必要があります。任意売却であれば、売却価格の中から諸経費を支払うことが可能です。予め諸経費を用意する必要がないため、自己資金から負担する必要がありません。また、ローンの借入先である金融機関と話し合うことで、売却時期を調整することもできます。離婚の時期がある程度わかっていれば、それに合わせて売却予定のスケジュールを決められます。

個人の信用情報に記録が残る

債権者である金融機関が任意売却に応じる条件として、住宅ローンの滞納状態を認めることが前提となります。つまり、任意売却の手続きを行うと、「住宅ローン」を滞納したという記録が残り、信用情報に影響が及びます。住宅ローンを滞納した記録から5～10年の間は、金融機関から新たに融資を受けたり、新規のクレジットカードを作ったりすることができません。任意売却はあくまで競売を避けるための最終手段と考えるようにしましょう。

債権者との交渉に手間がかかる

通常の不動産売却の場合、不動産会社に仲介を依頼すれば、買主様を探すための宣伝・売却活動を行い、契約条件を調整して売却契約を締結し、決済・引渡しという流れになります。任意売却の場合は、通常の不動産売却の流れに加えて、債権者である金融機関などと話し合いを行わなければなりません。借入先から任意売却の許可が下りなければ、不動産の売却を検討することは不可能です。債権者と交渉が必要になるのはデメリットと言えます。